Con una recente ordinanza dell’11.02.2022 n.4467, la Corte di Cassazione ha stabilito che in tema di compravendita immobiliare, “la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene”.

Di conseguenza, la mancanza del certificato di agibilità non comporta sempre e comunque la risoluzione del contratto preliminare, ma è necessario che il giudice di merito formuli un giudizio circa l’inadempimento del singolo caso concreto, valutando anche il comportamento complessivo delle parti al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all’oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazione maggiormente rilevanti.

Pertanto, se in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata.

La Suprema Corte, confermando quanto già detto in precedenti pronunce, ha anche evidenziato che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, “pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni, sicchè il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" (cfr. Cass. 13.8.2020, n. 17123; cfr. altresì Cass.18.3.2010, n. 6548).

Nel caso oggetto della decisione un promissario acquirente citava in giudizio la società promittente venditrice sostenendo che, dopo la sottoscrizione del contratto preliminare per l’acquisto di un immobile e la corresponsione di una somma a titolo di caparra, le parti non potevano concludere il contratto definitivo davanti al notaio poiché la parte venditrice non aveva fornito nè la documentazione attestante la regolarità edilizia dell'immobile, nè il certificato di agibilità. Per tali motivi la parte  acquirente chiedeva la risoluzione del contratto.

Parte convenuta si costituiva eccependo, invece, la sussistenza di inadempimenti della controparte.

Nel corso del giudizio era stata rilasciata dagli organi competenti la concessione in sanatoria di alcune opere e, di conseguenza, era stato rilasciato il certificato di agibilità dell'immobile promesso in vendita: circostanza che, secondo l’interpretazione della Corte, era tale da comportare il rigetto della domanda di risoluzione del contratto.

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 avv. Ilaria Turri